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購房寶典系列一

黃靜麗 發表于[2020-01-08]

購房寶典系列一


黃靜麗律師   北京市盈科(深圳)律師事務所


一、閱讀提示

在深圳建設社會主義法治先行示范區的大背景下,深圳二手房市場交易活躍。對于大宗房產交易,買方作為完全民事行為能力人,需要對自己的簽字行為承擔法律后果。在簽約購房之前,必須全面的了解交易環節中需要注意的事項,防范交易常見風險,以下的每一點都是筆者通過參與的實務案件得出的風險把控經驗。


二、購房資格

買方應當結合當地購房政策,綜合考量戶籍、社保、個稅繳納情況、婚姻狀況、家庭已有房產狀況等因素,核實自身是否具備購房資格。


如果買方自身沒有購房資格,或是基于貸款及首付等方面考慮要求以他人名義購房,簽訂房屋買賣合同時,可以要求添加備注條款或是簽署補充協議,明確約定賣方配合買方進行更名,特別要約定賣方具體配合買方進行更名的次數及條件。


、貸款資格

買方應當結合當地貸款政策,綜合考量買方年齡、家庭已有貸款筆數及結清情況、征信狀況、工資收入、銀行流水、購房資金實力、擬購房產樓齡信息等,核查自身是否具備貸款資格。如果買方選擇商業貸款和公積金貸款模式,需要根據上述要素核查自身配偶的貸款資格。


如果買方自身沒有貸款資格,則需要參考買方沒有購房資格時的做法,即在房屋買賣合同中約定賣方的更名配合義務。


四、產權狀況

在簽約之前,買方要核查出售房產的產權狀況,比如房屋所有權人、是否查封、抵押登記情況及是否屬于非市場商品房等特殊類房產(如人才房、綠本房、經濟適用房、保障房、安居房等)。買方可以前往出售房產所在地的不動產登記中心進行口頭查詢


如出售房產屬于夫妻共有財產的,簽署房屋買賣合同時,賣方需要夫妻雙方共同簽約。如出售房產處于出租狀態,需要確保賣方已經取得承租人的放棄優先購買權的書面聲明


五、代理權限

對于出售房產有兩個或以上共有產權人的,簽署房屋買賣合同時,賣方需要所有產權人到場并簽字;即使共有產權人存在夫妻、父母子女、兄弟姐妹等關系,在沒有授權手續情形下也不能直接代簽。若某個或某些共有產權人委托他人代簽的,需要審查授權文件的真實性,核實受托人身份信息。


合同僅對簽約的各方具有約束力,若存在部分共有產權人未簽字,又未授權他人簽署的,且事后不追認已簽署房屋買賣合同效力,將導致出售房產因不具備繼續履行的條件而無法完成交易進行變更過戶。


六、簽約提示

在簽署中介版本房屋買賣合同之前,買方應當認真仔細閱讀所有的合同條款,確保能理解并接受約定內容之后再簽字,多頁的買賣合同應加蓋騎縫章或逐頁簽名;且應當買賣雙方同時到場。無論如何,買方不得先簽字而將合同空白內容由中介或賣方事后補充,更不能在空白A4紙上簽字。


對于中介提供的傭金及必要費用確認書,要特別注意審查交易未能順利進行情形下,買方需要承擔的支付義務及違約責任;對于中介提供的交易節點確認書,要對照房屋買賣合同條款約定進行逐一檢視,發現兩者不相符的,應當要求統一。


七、資金監管

資金監管不是二手房交易的法定程序依據交易習慣生成的交易慣例。深圳二手房的資金監管包括定金和首期款,一般建議通過銀行或第三方進行監管。對于資金監管協議,要特別注意審查約定的監管賬戶、監管期限及資金交付的條件等內容。不同銀行的資金監管期限有較大差異,尤其是對于交易受阻時解除資金監管條件的約定,買方要根據自身交易實際情況選擇監管銀行,對于監管協議有異議的,必須在簽約之前提出,并要求修改或簽署補充協議或更換監管銀行。


八、稅費約定

房產交易一般標的金額較高,導致買方需要實際承擔的稅費金額也不少。簽署房屋買賣合同時,必須明確稅費的實際承擔主體、“滿五唯一”等情形下賣方配合申請稅費減免的義務等。


要特別提醒注意的是,中介稅費計算錯誤,不是解除房屋買賣合同的法定事由。房產交易稅費是房產交易過程中產生的必要費用,相關稅費的具體計算標準有明確的法律規定,且公之于眾,出售房產約定的交易價格動輒幾百萬,買方作為完全民事行為能力人簽訂房屋買賣合同前理應對交易稅費的計算標準有一定了解,并且對于稅費,交易慣例是買賣雙方約定全部稅費由買方承擔。如果買方認為其因中介計算稅費存在過錯而對其權益造成損害,其依法也應依照法律規定或按照其與中介的合同約定予以解決。買方直接解除其與賣方簽署的房屋買賣合同,不具備法定事由和約定事由。


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