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購房寶典系列二——小產權房和單位人才安居房

黃靜麗 發表于[2020-01-13]

購房寶典系列二

黃靜麗律師      北京市盈科(深圳)律師事務所

《購房寶典系列一》是購買所有類型房產都需要關注的點,本文是基于客戶的咨詢,針對兩類房產總結的辦案經驗,以供讀者參考。小產權房該不該買,如果要買需要注意哪些事項;若購買人才安居房,應當關注哪些點。


一、小產權房

本文所稱小產權房,指深圳市場商品房之外的所有無法直接上市交易的房產。

客戶來訪

2009年曹某(客戶)從李某購得無產權證布心村35平米房產,售價14.5萬元(目前大概4萬元每平米),律所出具見證書。2017年9月布心村城市更新項目啟動,曹某于2018年1月到城市更新辦公室反應情況。3月李某再次將房產賣給賴某,并作了見證。曹某被城市更新辦告知房屋已經確定產權人為賴建安,4月底房屋被人換鎖無法進入。


重要提示

1、購買該類房產,必須簽署房屋買賣合同(附賣家身份證件),注意保留所有的支付憑證。


2、房屋買賣合同條款設置方面,必須明確,如遇城市更新等情形需要拆除房產時賣家拆除配合義務及拆遷收益歸屬買家等內容;同時還要約定,在具備過戶條件情形下賣家的過戶配合義務。


3、公證授權委托書:即賣家授權買家處理房產拆遷等所有事宜(包括但不限于簽署拆遷補償協議等),并對該授權委托書進行公證。


4、村委見證:買家在簽約之前,可以要求賣家協助取得村委的見證,即村委見證買賣雙方的房屋買賣行為,并在房屋買賣合同中作為見證人簽章。


5、對于擬購房產,在簽約交付之后,買家自始至終必須保有控制權,自住或者是出租。


6、購房之后,如遇城市更新等情形,需要第一時間采取書面方式進行有效的權利申報,并且要時刻關注城市更新項目的實際進展,在作為受益人最終簽署拆遷補償協議之前,都不能失去房屋控制權,防止賣家進行權利申報簽署協議或一房二賣。


7、根據《深圳市原村民非商品住宅建設暫行辦法》(深府〔2006〕105號)“一戶一棟”政策規定,一戶只能建一棟,一棟居住用地基底面積不超過100平方米,住宅建筑面積不得超過480平方米。買家購買該類房產時,以基底面積100平方米為準,不建議購買5層以上房產。


8、對于擬購房產是綠本房的情形,買家需要明白,若在房產具備換證辦理市場商品房條件時(或出現城市更新需要拆除房產),需要賣家配合注銷綠本產證,若賣家不愿意配合要求加價或無法取得聯系,將阻礙相應程序順利進展。從這個方面來看,沒有產權證的房產,具備無需注銷原產證的優勢。


9、深圳地區,司法實踐中認可綠本房買賣合同的法律效力。若因賣家違約等原因出現糾紛的,買家可以先提起買賣合同有效的確認之訴,再提起拆遷權益確認之訴(開發商為第三人)。對于目前法院駁回綠本房確權之訴的情況,可以向相關政府部門發律師函要求處理,若不處理,可以嘗試提起行政不作為之訴。


10、若是剛需購房,買家謹慎入手該類房產。若是經濟實力雄厚的投資客,也有承擔風險的預期和能力,同時房屋買賣合同條款方面進行較好的設計,對上述風險進行有針對性的提前防范,不失為一種較好的投資方式。


11、《廣東省高級人民法院關于審理房屋買賣合同糾紛案件的指引》第17條規定,農村宅基地上房屋買賣合同糾紛,根據《第八次全國法院民事商事審判工作會議(民事部分)紀要》第19條的規定處理。向不具備本集體經濟組織成員資格的人出賣宅基地上房屋,合同被認定無效,買受人主張出賣人承擔因房地產價格上漲造成的房屋差價損失的,人民法院應當全面考慮出賣人因土地升值或者拆遷補償所獲利益,平衡買賣雙方的利益。


二、單位人才安居房

本文所稱單位人才安居房,不是《深圳市國家機關事業單位住房制度改革若干規定》(深圳市人民政府令第88號)所規定的安居房,而是單位使用集體建設用地建設的僅供本單位內部員工使用的非市場商品房。

客戶來訪

2016年2月于某(客戶)從同事處購買中興通訊深圳人才公寓某棟某室,面積為104.09平方米,價格為127萬元,已經支付首付款90萬元。簽約時,賣家尚未服務期滿(《中興通訊安居房轉讓管理辦法》規定,服務期滿之后才可以內部轉讓使用權,但并沒有規定轉讓的后果)。2017年9月,賣家反悔要求加價到240萬出售。


重要提示

1、買家必須是公司內部員工。對于房產,買家只擁有附條件的使用權,沒有所有權,房產不可以在市場上進行自由流通。


2、在賣家服務期屆滿之后再購買該類房產,簽署房屋轉讓協議。如果確實需要在服務期尚未屆滿前購買,必須事先了解公司對于此種情形下的房屋使用權轉讓行為,是否會收回房產。


3、根據《最高人民法院關于房地產案件受理問題的通知》(法發〔1992〕38號)的規定,“……因單位內部建房、分房等而引起的占房、騰房等房地產糾紛,均不屬于人民法院主管工作的范圍,當事人為此而提起的訴訟,人民法院應依法不予受理或駁回起訴,可告知其找有關部門申請解決。”因此,作為買家,如遇到賣家違約要求加價交易,建議被動應訴,法院可能不受理。


4、如果本案情形下,公司不會收回房屋,委托律師向公司(知會公司,爭議未解決之前,不得再次批準出售,并在報紙上進行公告)、物業(沒有經過實際控制人同意不得自行協助)及賣家發律師函,防止賣家再次轉讓或搞破壞。同時,可以向公司書面說明具體情況,申請相關領導進行調解,協助買家進行使用權人變更程序。

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