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釋法|無證房:租賃合同是否有效?

張茂榮 發表于[2020-01-14]

注:因圖片鏈接失效,完整全文見:

https://mp.weixin.qq.com/s/_Bb8iMAYmcJWVH0w14tC6Q

未經消防驗收,租賃合同有效


這是網友的來電咨詢,因帶有普遍性,故而撰文釋疑。


一、法律、司法解釋:無直接規定


1、《合同法》


第52條:有下列情形之一的,合同無效:


(一)一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同,損害國家利益; 


(二)惡意串通,損害國家、集體或者第三人利益;


(三)以合法形式掩蓋非法目的; 


(四)損害社會公共利益;


(五)違反法律、行政法規的強制性規定。


2、《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》(簡稱《司法解釋》)


第2條:


出租人就未取得建設工程規劃許可證或者未按照建設工程規劃許可證的規定建設的房屋,與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結前取得建設工程規劃許可證或者經主管部門批準建設的,人民法院應當認定有效。


第3條:


出租人就未經批準或者未按照批準內容建設的臨時建筑,與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結前經主管部門批準建設的,人民法院應當認定有效。


租賃期限超過臨時建筑的使用期限,超過部分無效。但在一審法庭辯論終結前經主管部門批準延長使用期限的,人民法院應當認定延長使用期限內的租賃期間有效。


從以上規定可以看出,法律、司法解釋并沒有針對無證房屋的租賃合同效力做出直接規定。


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二、審判實踐:以 有無“準生證”——合法報批手續判斷,與產證無關


實踐中,判斷合同效力的依據仍然是上述《合同法》及《司法解釋》,只要在一審法庭辯論終結前取得建設工程規劃許可證或者經主管部門批準建設,即便是臨時建筑租賃,租賃合同也是合法有效的。


換言之,租賃合同效力只與是否違反《城鄉規劃法》,是否持有“準生證”屬于合法建筑有關,而與有無房地產證無關


又因,有房地產證的房屋都是合法建筑,故租賃合同均為有效,而無房地證的房屋,可能存在合法建筑和違法建筑兩種形態,應區別對待:合法建筑租賃合同有效,違法建筑在一審法庭辯論終結前合法化的,租賃合同有效,反之無效


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三、深圳“歷史遺留違法建筑”租賃合同多為無效


深圳在城市化進程中出現了大量的歷史遺留違法建筑,并多有申報并持有《申報受理回執》,該類建筑,雖屬歷史遺留,但終究不改變其沒有“準生證”的“私生子”身份,根據上述《司法解釋》,租賃合同多數無效,推薦閱讀《深圳“歷史遺留違法建筑”類農民房、商鋪、寫字樓、廠房、宿舍等租賃合同多數無效!》


不過,需要特別說明的是,歷史遺留違法建筑轉正取得綠本產證的,成為合法建筑,租賃合同合法有效,而本文所述“無證房”,并不包括經濟適用房、廉租房等政府保障性住房,保障性住房的出租按相關規定執行(即便有證,也不能出租)。





四、租賃合同無效,不影響出租人以租金標準收取承租人占有使用費的權利。


租賃合同無效后,并非承租人可以無償使用,根據《司法解釋》第5條規定,房屋租賃合同無效,當事人請求參照合同約定的租金標準支付房屋占有使用費的,人民法院一般應予支持。當事人請求賠償因合同無效受到的損失,人民法院依照合同法的有關規定和本司法解釋第九條、第十三條、第十四條的規定處理。


需要注意的是,因租賃合同無效,此時性質不再是租金,故而稱之為占有使用費。


附《司法解釋》相關規定:

第9條:


承租人經出租人同意裝飾裝修,租賃合同無效時,未形成附合的裝飾裝修物,出租人同意利用的,可折價歸出租人所有;不同意利用的,可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的,承租人應當恢復原狀。


已形成附合的裝飾裝修物,出租人同意利用的,可折價歸出租人所有;不同意利用的,由雙方各自按照導致合同無效的過錯分擔現值損失。


第13條:


承租人未經出租人同意裝飾裝修或者擴建發生的費用,由承租人負擔。出租人請求承租人恢復原狀或者賠償損失的,人民法院應予支持。


第14條:


承租人經出租人同意擴建,但雙方對擴建費用的處理沒有約定的,人民法院按照下列情形分別處理:


(一)辦理合法建設手續的,擴建造價費用由出租人負擔;


(二)未辦理合法建設手續的,擴建造價費用由雙方按照過錯分擔。 


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