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【業務綜述】“物業新規下街道辦職能作用發揮”論壇 業務綜述

發布時間:2020年1月16日 作者:社區委、房產委 責任編輯:業務創新委

2019年1227日下午,市律協社區法律顧問法律專業委員會、房地產法律專業委員會在羅湖區怡景花園物業公司三樓會議室舉辦了“物業新規下街道辦職能作用發揮”的論壇,來自全市物業管理、社區治理、房產等專業領域的律師、街道、社區物業管理工作人員、物業服務企業的從業人員等近60余人參加了論壇。論壇由律協社區委主任王佳強律師主持。

本次論壇邀請市住房和建設局物業監管處副處長瞿能友,羅湖區物業服務行業協會會長陳家發,南湖街道辦物管辦負責人趙宗成,羅湖鴻翔花園業委會主任鄧永發,羅湖區住建局物業監管科胡敬毅,市律協社區法律顧問法律專業委員會主任王佳強,市律協房地產法律專業委員會委員董云健擔任論壇嘉賓。本次論壇主要是探討新修訂《深圳經濟特區物業管理條例》對街道辦職能作用的變化和影響;理性思考街道辦面臨的挑戰、存在的問題和對策;交流街道辦如何發揮、如何利用律師等社會力量參與共治,提升專業水平;展示基層治理經驗和創新成果,以推動新修訂的《條例》順利實施,推動深圳的物業小區治理邁向新的治理階段。現將論壇主要內容綜述如下:

一、瞿能友《街道辦物業管理職能的立法思路》

瞿能友副處長首先簡述了本次新物管條例修訂的背景和過程,認為本次物業管理條例的修訂過程進行充分的討論和征求意見,基本上在每個條款上均有不同的觀點。此次修訂版本設定了一些較好的制度,但也不能解決全部問題,有些問題依然留待實踐中去解決。

其次,分析了新物管條例中街道辦物業監管職責和工作壓力增加的問題,新條例直接增加了街道辦部分職責,并對相關職責和具體工作進行細化,從之前的裁判角色至現在的下場踢球,直接組織首次業主大分召開、業主委員會換屆等工作,因此對街道辦依法行政、正確履行職責均提出了較高要求。

其三,物業管理過程中要充分尊重市場規律,這是新條例立法的一個思路,市場和社會能解決的問題,盡量讓市場和社會去解決。

其四,是關于新條例對業主委員會的監管問題。2007年出臺的物管條例側重于對物業服務企業的監管,而對業主委員會履行職責缺乏制度化監管,造成業主委員會成員履行職責隨意,缺乏監督等問題,2019年修訂的新物管條例增加了業主委員會的權利義務,有望解決業主委會員履職過程中亂象,但其實踐效果有待觀察。

此外,瞿能友副處長還介紹了與新條例的配套實施的23個規范性文件的起草情況。

二、鄧永發《業委會主任眼中的街道辦職能發揮》

鄧永發主任擔任業主委員會主任十來年,他介紹了鴻翔花園業委會工作的基本情況、工作經驗。鴻翔花園每年召開業主代表座談會向業主匯報總結業委會工作情況,向業主公示公共收入及兩金使用情況。并且業主委員會要求物業公司向全體業主公示業委會成員的物業管理費、水電費、停車費的繳納情況。

為了使新條例能順利全面的施行到工作中去,街道辦職能作用的發揮顯得尤為重要,對此鄧永發主任談了自己的看法:1.加大街道辦物業專業人員的配置和財力方面的保障;2.加大有條件的住宅小區組建業委會,建立業主大會備案制度;3.強化對業主委員會的服務和管理,選好“火車頭”是關鍵,要選擇有能力有擔當的業主委員會主任;4.明確業主共有物業范圍、建立共有資金管理制度、完善物業服務企業選聘機制、完善物業專項維修資金制度、強化政府指導監督職責;5.組織好各業委會換屆工作,解決業委會工作難題,推動經驗交流,提供法律援助。

三、趙宗成《新條例下街道辦的作為與擔當》

趙宗成先生結合自身工作經驗,對以下問題談了自己的看法:街道辦工作人員擔任籌備組組長和換屆小組組長的問題;籌備組對物業承接查驗的指導和協調責任;街道辦對小區共有資金的審計責任;根據業主申請通過招投標方式選取物業服務企業提供物業服務;街道辦應對物業服務企業大額使用應急維修費用進行監督并出具審核意見。

對于當面物業管理領域面臨的困境,趙宗成先生也做了分析:新舊物業交接時停車場移交難;業主人數難以統計齊全;街道辦人員配比不足;小區自行管理模式沒有統一標準、行業安全主體責任難以厘清。

四、胡敬毅《新法規下街道辦事處與區級行政部門職責定位及交叉配合》

胡敬毅先生梳理了新規中街道辦的職責:主導籌備組、依法召集業主大會會議、指導監督業主委員會日常工作、選取應急物業服務企業、依法指定社區代業委會職責、選聘物業服務企業、物業承接查驗、依法處理違法違規行為、審核物業應急維修申報、調解物業管理糾紛等,并對以上職能的履行提出了自己的見解和看法。

五、王佳強《國家治理現代化視野下街道辦物業職能與專業機構作用》

王佳強律師從四個角度解析了國家治理現代化視野下街道辦物業職能與專業機構作用。

1. 國家治理現代化的新要求。首先從管理、治理、物業小區治理等概念入手,介紹了我國的管理體制經歷了從管理到治理的歷程,并在十八屆三中全會提出了“國家治理體系和治理能力現代化”的概念,十九屆四中全會通過了《中共中央關于堅持和完善中國特色社會主義制度,推進國家治理體系和治理能力現代化若干重大問題的決定》,《決定》對實現國家治理體系和治理能力現代化進行了系統闡述和部署。從管理到治理,體現治理理念上的重大變化:主體上,從政府一元主體到與政府、社會多元主體;權威性質上,從強制到強制性與民主、協商并存;從權力運行向度上,從自上而下到體現平行向度。

通過以上介紹和分析,王律師簡要概括了從國家治理現代化的新時代下,對物業小區治理中街道辦職能的要求:堅持法治政府、服務型政府建設;堅持物業小區治理中多元主體參與、協商共治,要處理好政府、市場、社會的關系,與業主、業主大會、律師事務所等專業機構緊密合作,共同治理;在社會建設中,堅持政府提供公共服務為主要職能的定位,加大對物業小區治理過程中公共服務。

2.街道辦資源配置與當前繁重的物業管理職能的矛盾。王律師從新條例對街道辦職能要求,街道辦繁重的物業管理任務與街道辦普遍存在的人員不足、專業性不高、管理人員待遇偏低等矛盾。街道辦應通過與業主委員會組織合作、依靠律師事務所等專業組織,加大政府采購服務等方式解決資源配置與街道辦職責的矛盾。

3.政社合作、良性互動。強調街道辦應與律師事務所等社會力量緊密合作,律師可以起到以下作用:一是守住合法底線,有利于建設法治政府;二是可以調解物業矛盾糾紛,維護社會穩定;三是可以盯住安全責任紅線,協助政府落實小區安全責任;四是可以參與改革與創新,提出創新性的項目;五是政府通過采購律師服務直接加大對物業小區治理的公共服務供給。

4.以加大物業小區的公共服務為切入口,以服務促管理。當下物業小區治理中所遇到的問題,絕大部分都可以通過政府提供公共服務的方式來解決,因此,應加大政府在此領域公共服務質量和種類,如,業主委員會公共秘書、業主委員會履職輔導、專職秘書特訓營、新法培訓與宣傳、小區自治文件示范文本提供等公共服務產品均可以納入公共法律服務范圍。以服務促管理,可以解決大部分物業問題,也可以為物業疑難問題提供思路。

六、陳家發《深圳市基層社區共建共治的新征程》

陳家發會長結合多年擔任物業服務企業負責人和自己作為人大代表長期關注物業小區治理問題的經歷,梳理了物業管理工作在深圳的起源和發展,從歷史的角度,分析了物業小區治理中所存在各種問題、矛盾和根源。

在對物業小區治理問題解決上,提出了共建共治共享的思路,并介紹了羅湖區在物業小區治理中共建共治共享模式的制度創新;還分享了物業服務企業參與基層社區共建共治的成功經驗,認為在物業小區治理中,各方應尊重物業企業商業機構的定位,讓市場的歸市場。 同時,物業服務企業作為小區治理的重要一方主體,應主動參與到小區治理中去,承擔社會責任;最后,陳會長以切身體驗,對律師等專業人士參與物業小區治理過程中應遵循的職業操守提出了建議。他認為做好物業管理工作需要物業管理各個相關行業、相關人員共同努力,真正做到共建、共治。

七、董云健《物業管理領域多元化糾紛解決機制》

董云健律師發言主題為《物業管理領域多元化糾紛解決機制》,分析了當前物業管理領域糾紛特點:糾紛多、類型廣、解決難、壓力大。梳理了當前物業管理領域的糾紛主體、糾紛類型。

面對糾紛,結合新版《深圳經濟特區物業管理條例》(下稱“新物管條例”)及已經發布征求意見稿的配套文件,分析了新物管條例及配套文件中的糾紛預防機制以及糾紛解決機制。

新物管條例糾紛預防機制主要包括:

1.發揮社區黨委的引領作用。(1)整體領導機制。業主大會、業主委員會、物業服務企業等在中國共產黨社區委員會(以下簡稱社區黨委)的領導下依法依規開展物業管理活動(第五條)。(2)參與業主委員會選舉。社區黨委派員參與首次業主大會籌備組(第二十條);有權推薦候選人,候選人名單確定之前應當征得社區黨委同意(第三十六條);參與業主委員會換屆(第四十二條)。(3)糾紛事項及時報告制度。未能形成決議的業主大會,或者存在重大意見分歧的,業主委員會應當及時報告社區黨委(第二十七條)。

2.充分發揮業主委員會這一自治組織解決內部事務的作用。(1)擬定小區管理規約、業主大會議事規則。(2)結合配套文件、示范文本,形成本小區具體事務管理制度。如共有物業、共有資金的管理,車位管理和分配辦法。

3.以公開促透明,減少隔閡、誤解。《深圳市物業管理信息公開指引(征求意見稿)》列明了27種公開情形,包括:街道辦4項,籌備組1項,業主大會4項,業主委員會9項,業主監事會1項,物業服務企業6項,建設單位1項,市區主管部門1項。

4.強化信用監管。《深圳市物業管理信用信息公開暫行辦法》(征求意見稿),涉及七類主體:在本市從事物業管理活動的物業服務企業;在本市從業的物業管理項目負責人;業主委員會及其委員、候補委員;業主監事會及其監事;業主委員會執行秘書及其他關鍵崗位工作人員;本市物業管理項目的業主;其他應納入信用信息公開的相關主體。

物業管理領域的糾紛解決機制主要包括:

1.公示等業主內部規制措施。新物管條例第十七條,違反管理規約,不聽勸阻的,業主委員會或者物業服務企業可以將相關情況予以公示。

2.調解。調解應注重結果,但更應注重過程,要給予各方充分溝通交流的機會,以溝通化解各方心結

3.行政處罰等行政管理措施。針對投訴舉報類糾紛,查實違法行為后,依法實施行政處罰(第九章);對于侵害公共利益的業主大會、業主委員會決定,行政機關可以予以撤銷(第四十七條第二款);業主委員會未依法中止委員職務時,街道辦作出中止決定并公示(第四十條)。

4.訴訟。對于無法調解,行政機關無相關職權、無法依靠行政措施解決的糾紛,如符合法院受理條件,引導當事人通過訴訟解決。


(與會者觀點僅代表自己的觀點,并不代表律協觀點)

供稿:深圳市律師協會社區法律顧問法律專業委員會、房地產法律專業委員會

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