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顏宇丹:房價上行時,二手房交易典型咨詢問題解答

顏宇丹 發表于[2020-01-09]

廣東丹柱律師事務所  顏宇丹

問題一:我買了套二手房,做了資金監管以后,業主告知我他的房子因欠外債,債主說把他告到法院并查封房子,業主讓我們現金贖樓,加快進度趕緊過戶,或是延長時間等他把債務處理完后再過戶,或是只退回我定金。我該怎么辦?

顏宇丹律師:買方現金贖樓風險較大,如果贖出樓以后因賣方債務問題被法院查封,房子無法過戶,而只能追究賣方違約責任。延長履行期限風險更大,如果房價繼續上漲,就算賣方在這期間還清債務,也可能加價或要求解除合同。贖樓是賣方義務,可能賣方現在是在逼著你們自己不敢履行合同從而達到解約的目的。如果因賣方沒有在約定時間內贖樓或因債務問題房屋被查封無法繼續履行合同,你可要求解除合同賠償違約金。

問題二:我是買家,合同約定1月19日過戶,銀行貸款承諾函1月15日已出并提交擔保公司,但擔保公司在銀行額度不足贖樓不順。因目前房價漲了,業主說過了1月19日沒過戶就是我違約,所以他也不熱心贖樓,即便我們說愿意現金贖樓,他都以工作忙推脫不配合,這怎么辦?

顏宇丹律師:贖樓和過戶是賣方的合同義務,還要看你們簽訂的合同上關于各自履行義務的時間如何約定的,如果履行期限約定不明,或者需要對方配合才能履行義務而對方拖延或拒絕配合的,需要向對方發出催告履約函,并保留對方違約證據,如果賣方沒有在合同約定日期內履行義務則構成違約。

問題三:我在買二手房時,不小心寫錯了身份證后兩位數字,現在要去銀行辦理按揭貸款,銀行要求重新簽訂正確身份證號碼的買賣合同,但是賣家不配合更改合同,致使無法辦理按揭,請問這種情況算是業主違約嗎?

顏宇丹律師:是的,身份證號碼寫錯,賣方有義務配合更正,賣方不配合買方貸款,拒絕繼續履行合同義務,是賣方違約。你可先向賣方發出書面通知,如果他還拒絕你可以向法院起訴要求其繼續履行合同或解除合同并追究其違約責任。

問題四:我于去年11月21日簽訂二手房買賣合同,當時賣方在外地,委托了他的弟弟來簽訂合同,他弟弟簽訂合同時給中介和我看了公證委托的原件,但我和中介手上沒有委托書原件,中介可以幫我作證賣方委托了他弟弟辦理出售房屋事宜。合同上約定12月28日前做首期監管,賣方本人和我微信要求加價我不同意,現在到期也不配合我做首期監管。現在我想解除合同賠償違約金,怎樣起訴?

顏宇丹律師:起訴時將賣方和他的代理人即他的弟弟一起作為共同被告,在訴訟中向法院申請向做出委托公證的公證處調取證據,調出委托書公證書,如果能證明賣方和他弟弟的委托代理關系,那么賣方必須履行代理人簽署的二手房買賣合同。

問題五:我買的二手房的賣家房產證是兩夫妻中女方的名字,但是房子購買合同是男方簽字,簽的是女方名字按的男方指印,后面定金收條是女方簽字,資金監管也是女方去做的,現在女方說賣房時她不知情,房子不賣了,我起訴她賠償20%或者繼續履行合同勝算有多大?

顏宇丹律師:你的案子里男方和女方通過不同方式已確認同意出售二手房的事實,女方在定金收條上和資金監管協議上簽名,是對男方簽訂買賣合同的追認,現在賣方違約,你作為守約方有權選擇要求解除合同賠償20%違約金或繼續履行合同,不過如果賣方特別狡猾,可能會設置一些無法繼續履行合同的障礙,事先要有個充分的估計,是否愿意承擔這些風險。

問題六:我購買房子的業主現在人在國外,她全權委托她媽媽幫她賣這套房子,之前有做公證委托,但公證上注明不能轉委托,結果擔保公司不接受再委托,所以不能擔保贖樓。但中介提供了三個方案給委托人,一是業主從國外回來親自跟擔保公司簽約,二是找中國大使館做認證并做公證,三是業主自己現金贖樓,但業主一個都不接受。做資金監管時由于業主沒到場沒有做成,這種情況賣方違約了嗎?

顏宇丹律師:贖樓是賣方的義務,不論是賣方自己的原因,還是第三方原因,如果賣方超過了合同約定的贖樓期限,賣方都要承擔違約責任。首期款資金監管是買方義務,但需要賣方配合,如果賣方不予配合也構成違約。

問題七:我是換房戶,出售了一套房產同時買了一套房產,和賣方簽訂買賣合同時考慮到首期款是用收到的售樓款交納,因此將首期監管期限約定長了一些,約定到2月13日前辦理首期監管手續。最近由于深圳房價上漲,業主多次和我電話或見面要求解除合同,但我沒有同意,現在我的資金已到位可以去做首期監管了,但是賣方不予配合,我如果起訴是不是非要等到最后期限2月13日呢,如果這段時間業主一房二賣怎么辦?

顏宇丹律師:賣方的合同目的是收到房款,合同雖然約定首期監管最后期限是2月13日,但是買方現在已經符合交款條件,這種情況下買方應當委托律師向賣方發出催告繼續履行合同律師函,給予合理期限要求其履行配合義務。如果賣方在催告律師函要求的合理時間內仍拒絕履行義務并且無合理的解釋,賣方構成預期違約,買方無需等到合同約定的最后期限2月13日即可起訴,選擇要求繼續履行合同和或解除合同,并要求違約方承擔違約責任。為防止業主一房二賣,可在起訴同時向法院申請財產保全查封涉案房產。

問題八:我于2019年11月20日和業主簽訂了房屋買賣合同,并于11月27日去銀行做了首期款資金監管,銀行于12月12號說審核通過了,但一直等到現在還沒有放款,業主看到房價上漲告訴我不賣給我了,但我堅持想買房,這種情況業主違約了嗎?

顏宇丹律師:關鍵要看你們簽訂的合同上是否約定付款的最后期限,如果合同上未約定付款時間并且是銀行原因暫時沒有放貸,則賣方必須配合繼續履行合同,如果賣方違約則守約方有權向法院起訴要求繼續履行合同。如果合同約定了付款期限,而買方的貸款銀行未在合同約定的付款期限內放款,則根據合同的相對性原則,合同雙方當事人以外的第三人違約,合同一方向守約方承擔違約責任,承擔違約責任以后可以向造成違約的第三方也即銀行追償。及時付款是買方的義務,如果未按合同約定時間付款則買方構成違約。

問題九:最近深圳的房價漲了,賣方是否能依照因價格的非正常漲落、市場的異常變化的“情勢變更”原則而變更和解除和買方已經簽訂的二手房買賣合同呢?

顏宇丹律師:最高人民法院關于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的司法解釋:(二)“合同成立以后客觀情況發生了當事人在訂立合同時無法預見的、非不可抗力造成的不屬于商業風險的重大變化,繼續履行合同對于一方當事人明顯不公平或者不能實現合同目的,當事人請求人民法院變更或者解除合同的,人民法院應當根據公平原則,并結合案件的實際情況確定是否變更或者解除。”這一條規定的是情勢變更原則,“情勢變更”是一個法律術語,是指合同有效成立之后、履行之前,如果出現某種不可歸責于當事人原因的客觀變化,若仍然履行合同會給一方當事人造成顯失公平的結果,法律允許當事人變更或解除合同而免除違約責任的承擔。而且,當事人不得自行適用情勢變更原則變更或解除合同,只能向法院或仲裁機構請求依法適用,而最終是否變更或解除合同并免責,取決于人民法院或仲裁機構的裁量。我認為房價漲跌都屬于正常的商業風險,而不屬于情勢變更。

問題十:我和賣方簽訂了一份二手房買賣合同,約定第二天賣方提供收款賬號我付定金,但當晚賣方便后悔賣便宜了,并表示沒有收定金,合同沒有生效,房子不賣給我了,下一步我該怎么辦?

顏宇丹律師:合同法第三十二條規定,當事人采用合同書面形式訂立合同的,自雙方當事人簽字或者蓋章時合同成立。第四十四條規定,依法成立的合同,自成立時生效。法律、行政法規規定應當辦理批準、登記等手續生效的,依照其規定。因此,除了附條件和附期限合同以及需要辦理批準、登記等手續生效的合同以外,合同自簽字或蓋章時成立并生效。你們簽訂的二手房買賣合同雙方意思表示真實,合法有效,雙方都應嚴格履行,賣方不繼續履行合同構成違約,如協商未果,你可向法院提起訴訟要求繼續履行合同,或者要求解除合同違約方賠償違約金,當然,這種情況下賣方違約的時間比較短給你造成的損失不大,法院支持的違約金不會太高。

問題十一:我和買方在中介提供的二手房買賣合同里約定買方將首期款88萬元交付監管機構的監管賬號,后來在銀行簽訂的資金托管協議里約定:買賣雙方同意以買方名義建立子賬戶,將買方的購房資金78萬元存入子賬戶,并已辦理了房屋交易首期款資金托管。現在我是否能以買方首期款沒有按二手房買賣合同中約定的數額交足構成違約而解除合同呢?

顏宇丹律師:兩份合同就同一事項約定不同之處,后簽訂的合同視為對前合同的變更,應以后簽訂的合同為準。因此,你們后簽訂的資金托管協議對先簽訂的二手房買賣合同的首期款金額進行了變更,合同應以后簽訂的資金托管協議為準,即78萬元而非88萬元,買方沒有違約,你作為賣方無權解除合同。

問題十二:我于去年底買了一套二手房,首期款都已進行了監管,上周業主要求加價我不同意,賣方就不再配合我貸款,不和銀行簽訂收款賬號確認書,之后我聽說賣方將這套又房到中介掛盤加價出售,我該怎么辦?

顏宇丹律師:你現在只能走法律途徑,一條途徑是要求繼續履行合同,另外一條途徑是解除合同,要求違約方承擔違約責任。起訴前最好委托律師向賣方發出一個催告履行合同律師函,同時保留賣方違約的證據。現在賣方拒絕繼續履行合同并有一房二賣的行為,起訴的同時應向法院財產保全查封涉案房產,以保證判決結果的順利實施。

問題十三:我與買方簽訂了二手房買賣合同,并約定了買方付款時間,但是買方已過付款期限遲遲貸不到款,我出售這套房是為了換大房,我如果再等下去房價再漲我就買不起大房了,我現在是否可以不再等下去另行出售呢?

顏宇丹律師:在二手房交易履行合同過程中,如果買方未及時履行付款義務時,賣方應當履行催告或通知義務,催告對方履行付款義務,或發出解除合同的通知,以特快專遞方式寄出,信封備注快遞文件的內容,并保留回執,作為證據使用。即使對方拒收,也已盡到通知義務。否則,雖然買方未及時付款,賣方未履行通知義務直接另行出售,有可能會被法院認定為一房二賣而承擔違約責任。

問題十四:因房價上漲賣方違約,我是否可以向法院起訴要求繼續履行合同強制過戶?

顏宇丹律師:守約方有權選擇要求繼續履行二手房買賣合同或者解除合同并且賠償違約金,要求繼續履行合同是守約方的權利,法院一般判決會支持繼續履行合同,但是繼續履行合同的判決在執行起來手續較為繁瑣。如果訴訟請求里僅要求繼續履行合同,在執行過程中法院會以沒有具體執行內容而拒絕執行。如果賣方紅本不在手,在執行程序中又拒絕配合贖樓,則難以執行強制過戶。因此,在訴訟中應將賣方的按揭銀行作為第三人,訴請賣方繼續履行合同的同時,要求賣方協助買方辦理房屋解除抵押及所有權變更登記手續;第三人賣方銀行協助辦理解除抵押手續。這樣,既使執行程序中賣方和銀行不配合贖樓,也可通過司法程序強制贖樓和過戶。當然,前提是如果賣方在執行程序中不配合買方貸款,買方有足夠的資金一次性付款,或者通過擔保公司短期貸款一次性付款后,再將房屋抵押給銀行做按揭。

問題十五:我是賣方,我和買方在中介簽訂的二手房買賣合同中沒有約定買方付款的最后期限,現在買方已經換了好幾家銀行申請貸款了,但都因為信用不良貸不到款,買方又無法籌足全額一次性付款,這種情況下我可以解除合同嗎?

顏宇丹律師:雙方沒有約定付款期限的,有的法院判例是解除合同,雙方互不承擔違約責任。我認為合同成立需要具備的條件:一是具有雙方當事人;二是當事人對合同的必備條款達成合意。二手房買賣合同中付款時間屬于合同的必備條款,在缺失上述條款,且無法通過當事人協商補充確定的情況下,合同是不成立的。既然合同不成立,賣方退還買方已交款項,雙方互不承擔違約責任。

問題十六:我出差時我妻子和買方簽訂了一份二手房買賣合同,出售了我們的現住房,而這套房是我的婚前財產,我妻子沒有我的授權委托書,我是否可以我不同意為由認為這份合同無效呢?

顏宇丹律師:你的妻子無權處分你的婚前財產,根據2012年6月6日最高人民法院公布的《關于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第三條第一款規定:“當事人一方以出賣人在締約時對標的物沒有所有權或者處分權為由主張合同無效的,人民法院不予支持。” 因此,無權處分不必然導致合同無效,買方有權追究簽訂房屋買賣合同的無權處分人也即是你妻子的違約責任。

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